【重磅】楼市王炸!关乎7亿人的大杀器来了!!!

09-07 19:45 首页 财汇

作者 | 暴哥

来源 | 暴财经(ID:icaijing123) 原创作品,转载请联系baoge-cj或评论留言


今天,租赁时代开启之后,楼市又传来大消息!这一次的主角是集体建设用地!


据国土资源部和住建部官网,今日国土资源部和住建部联合下发关于《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知:


通知显示,未来将在北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点,并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。


看到这则消息,暴哥最先联想到此前住建部联合9部委下发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,这一重要文件。


我们从两者之间,试点城市的高度重叠性就可以看出两者之间的关系可谓是一以贯之。


相比于住建部当时的试点城市,最新的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中试点城市增加了北京和上海,去掉了土地最为稀缺且在集体用地方面走在前列的深圳,其余城市全部一样!


这个安排可以认为是对于租赁时点城市租赁方案的进一步探索和完善。此前的文件主要是针对国有建设用地,而这次把关注点聚焦在另一个土地大户——农民的集体建设用地。


具体来说,在本次的通知中,有这么几个内容是暴哥最为在意的:


1、通过改革试点,在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。


2、村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制,土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。


3、探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。


上面三点我们一一来简单谈一谈。


关于第一点,很明显,此次集体用地进入租赁市场,和住建部《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中的相关内容一样,都是我们国家未来建立楼市长效机制的一部分。经过试点的摸索之后,会向全国推广开来,成为一种常态化的机制。


关于第二点十分重要,这是因为大家知道关于农村集体建设用地的改革可能是未来中国发展最为关键的一环之一。


2014年中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》,正式提出“三权分离”;


三权即所有权、承包权、经营权;


2015年年初,国务院办公厅发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》,明确将土地经营权分离出来。


上面两个重要文件,为各地拓展农村集体建设用地有的经济价值奠定了基础,同时也为农业发展的集中化,规模化消除了障碍。


这里我们不探讨农业,主要是说个体的经济价值。此前很多农民兄弟要出门打工,尽管有土地的承包权,但是没有人打理那么这部分土地是实际使用权实际是闲置的,也就不会产生过多的收益;


而三权分离之后,尤其是经营权分离出来之后,农民工兄弟可以在不是去土地承包权的基础上,把土地的实际经营权转让给别人,通过获得租金或者获得分红等形式增加收益;此外,在2016年,中国银监会 国土资源部《印发农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法的通知》之后,也可以通过抵押使用权等方式获得贷款,进一步拓宽农民获取资金的来源。


那么本次的条文可以说是对经营权的进一步探索,也就是说,在规划之内的这些农村集体用地可以作为租赁市场额组成部分,参与分享租赁市场大蛋糕的利益。


从玩法上,可以看到,村镇可以采取:自行开发运营,联营、入股等方式;具体采取什么方式要根据村镇自身的情况而定,让利益最大化;


必须提及的一点是,目前已有的符合精神的小产权房,很可能会在今后的租赁市场上大放异彩;尤其当村镇和企业深度合作之后,一方面可以提升小产权房的居住质量和安全性,又可以产生规模效应,成为市场的有生力量。


关于第三点,还是赋权的问题。无论是现在的小产权房还是未来会入市进入租赁市场的集体建设用地租赁房屋,都可以保障租房人的基本权益。也就是说,在买房的时候不能够获得和一般商品房同样权益的这些房屋,在租赁层面大家是权益属性一致的。(深圳等地目前已经有类似的文件精神出来)


这种一致性会不会在未来反射回买卖市场,其实也是值得我们关注的。


实际上《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等于是一次性解决的两个重要的问题,一个是解决租赁市场房屋流动性的问题,通过集体建设用地补充租赁市场;另一个是集体建设用地使用权探索的问题,通过租赁市场拓宽集体建设用地的使用途径,进而进一步帮助农民朋友们获得更多收益。


目前,《土地管理法(修正案)》送审稿已上报国务院,其中很重要的一条是集体建设用地入市办法。


现在通过集体用地进入租赁市场,暴哥以为或许从某种程度上,已经在为集体用地入市在做一些铺垫了。


最后不少朋友的落脚点估计还是在房价或者房租的问题上。


暴哥认为,这个政策的出台预计对房价的影响不大。因为现有的土地和商品房价体系没有本质的扭转;而且这些住房的用途具有唯一性就是租赁住房,和买房体系基本是隔离开的;


在房租问题上,从供需关系的层面来说,更多的供应显然有利于降低房租;而集体用地因为没有土地成本,所以总体来说,根据房价公式,那么会比由政府主导的公共租赁市场(土地没有溢价)便宜一半左右,比一般的市场租赁房便宜80%左右。


尽管成本看似很低,但是这种低成本结合上集体用地的实际地理位置(以郊区偏远地区为主),那么这种成本优势实际上也就不是那么大了。毕竟你要牺牲部分的时间和社区便宜性。


无论如何,显而易见,最受益的是两拨人,租房客和农民朋友!


这两拨人有多少呢?


据链家研究院最新的《租赁市场系列研究报告》,我国的租赁人口只占11.6%,相当于1.1亿人左右;而农民朋友目前约为6亿;加起来就是7.1亿人!


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