【重磅】警惕!昔日房价上涨冠军,如今跌跌不休。限购以后买房的全亏了!?

09-07 19:45 首页 财汇

来源: 楼市时评     作者: 张大大


2016年,中国楼市最大的赢家是谁?


不是北上深,而是一个称号特别霸气的城市:


“霸都” 合肥!


2016年,“霸都”力压北上深,成为全世界涨幅冠军!


对,你没看错,就是全世界的冠军。



然而,就是这样一个昔日冠军城市,如今房价已经下跌的不忍直视。


2017年7月,合肥二手房已连续下跌5个月,价格也跌回到了16年9月的水平。


而且,这个趋势,仍然没有停止的迹象!


(来源:中国指数研究院,CREIS中指数据,fdc.fang.com 


跌回9月,这是一个什么样的概念?


2016年10月1日开始,国家开始全国范围限购,合肥也在10月2号公布了限购措施。


这意味着现在这个价格,已经跌破限购前的均价了!


也就是说,限购以后仍在拼命买房的人,基本上全都亏了!


这还是合肥,一个省会,曾经16年的世界冠军,各种利好加身的大城市。


曾经有多火热,如今冰封的就有多刺骨!


而同样的事情,难道不会在你身边重演么?


你所在的城市,比起合肥来又能强多少呢?


没有什么是不可能发生。


所以说,现在这个行情下,仍打算买房的人,一定要谨慎谨慎再谨慎!


一定要弄清楚,我所在的城市,到底值不值现在这个价!


那么问题来了:


该如何判断房价是否合理?


是虚高,还是洼地?


大大曾经介绍过一个方法,这次再强调一遍,这个小技巧不仅好用,而且非常容易掌握。


了解之后,你再去看合肥的价格,就会明白,为什么说曾经的价格虚高了!



1



房价走势判断技巧:


对标1线城市,看曾经出现过的价格比例


原理非常简单,就是一句话:


对标房价已经稳定的1线城市,看他们曾经出现过的价格比例。


我们结合实际,用例子来说明!


例子1,广州,预判会上涨


例子2,合肥,预判会下跌


例子3,郑州,预判价格合理


我们一个一个来看。



2



预测上涨:广州



从去年8月开始至今,广州属于补涨,涨幅仍未用尽。


广州现在的房价并不算离谱。


一直以来,从05-13年,广州房价基本都是深圳的6折


后来深圳领涨,广州没涨,所以我们才能在15年8月看到4折的景象。回归6折其实属于正常的价值回归,没什么过大的风险泡沫。


毕竟60%,是曾经出现过的比例,也是长期以来被人们认可接受过的一个比例,在这个基础上,±5%的波动都属合理。


根据比例,广州的极限,大约在深圳的60%—65%左右,那么按照目前深圳的房价,广州均价的极限应该在3万3-3万5左右。


也就是说,广州还有15%,大约5000元的极限上涨空间。


100平的房子,大概还会有30-50万的涨幅。


以此类推,同样的技巧,可以用在不同的城市中,做为一个小参考。


当然,这是整体均价的推论,实际还是要看各个区域,不同房子的不同情况。



3



预测下跌:合肥




28%,是过去合肥比例的极限,也是当时人们承受力的极限。


超过这个比例,风险就越来越大。


超过这个比例5%以上,也就是超过33%时,下调的压力就会爆表。


实际上,真实的市场也是这么表现的。


至于市场的底线在哪,25%-23%就是这次下调的底线,低于这个底线,上涨的概率就会越来越大。


也就是说,一旦合肥二手房均价低于13652,就可以开始考虑抄底买入了。



4



预测价格稳定:郑州




2010年8月,郑州均价6795,深圳均价22115,郑州房价时深圳的30%


2013年8月,郑州均价9287,深圳均价28256,郑州房价时深圳的32%


2014年1月,郑州均价9746,深圳均价30615,郑州房价时深圳的31%


2015年8月,郑州均价9217,深圳均价38093,郑州房价时深圳的24%


2016年8月,郑州均价12178,深圳均价49752,郑州房价时深圳的24%


2017年8月,郑州均价15455,深圳均价54608,郑州房价时深圳的28%


郑州的极限承受能力,在深圳房价的30%左右,如今到了28%稳定下来,是非常符合市场规律的。


为什么郑州2016年7月-9月郑州房价疯涨,为什么17年郑州房价一直都非常的稳定,也能从这个图中看出来原因。


郑州依然有一定的空间,有3%左右被低估的部分,但是影响不大。


后台有很多人问现在是不是买入郑州的好时机,如果有合适的,如果有满意的,现在入手,没有什么过高的风险。


最后


回答几个大家可能会有疑惑的点:


1.为什么要拿1线城市来做对比?


因为一线城市,尤其是上海深圳,最早上涨,涨幅凶猛,但如今已经冷却了接近1年的时间。


这1年中间,如果要出问题,早出了。如果要崩,早崩了,扛不住这么长的时间。


所以,非常具备参考价值,是判断房价上涨极限的,非常有效的参照物。


2.什么样的城市适用这种方法?


二线城市,五大城市圈的三四线城市。


3.五大城市圈外的三四线城市怎么办?


刚需自住尽早买入,这一轮房价肯定是上涨的,未来也不一定会下降,横盘的概率比较大。价格挺高,但是不好卖。


投资的话,这半年左右的窗口时间,有的赚就赶紧转手,不要太贪。


贪心不足蛇吞象,当心砸在手里,没人买也没人租,哭都没地方哭。


最后,认真的提醒一句,一线城市都已经全部认怂了。


我们还在幻想着什么?




另一方面,在房地产严厉的调控下,A股正在走牛!


上周五上证指数突破3300点,


K线图形是自有A股以来从未出现过的典型慢牛形态,这种慢牛形态在A股很少见,但如果你看过美国的道琼斯指数,就不陌生了。


目前A股大三指数:上证指数、深证指数、中小板指数、创业板指数,目前只有创业板指数还未形成慢牛形态,但已经有苗头了。


我们要相信一波非常壮观的慢牛行情已经在展开,几年后我们回头看股市,会发现这些年炒股赚钱还是很容易的。

来源: 楼市时评     作者: 张大大


观点、个股仅供参考,不作推荐。

股市有风险,投资需谨慎。


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