【观点】《上海市住宅物业消防安全管理办法》的责任基础

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09-05 14:52 首页 中国物业管理
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近日,上海市出台了《上海市住宅物业消防安全管理办法》,将于今年9月1日起施行。上海市此次如此规格的专项消防工作立法全国尚属首次。

现行《消防法》对农村、社区的消防工作主要依靠两委开展群众性消防工作的方式加强群防群治,这样的规定过于宽泛,没有明确责任和义务。因此,处于最基础地位的住宅业主没有明确相应的消防义务,造成立法上的缺位。

由于住宅的所有人、使用人消防安全主体意识不强,很不利于全社会的消防安全。以居民住宅为例,《消防法》仅对住宅区的物业服务企业应当承担对共用消防设施的维护管理义务作出规定,没有明确业主的义务,这种主体责任规定不全面的立法缺陷导致实际工作中出现很多问题。

实际上,《物业管理条例》第二条规定“物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”物业服务企业只是与业主通过物业服务合同约定的合同当事人,是民事关系中一般主体,只能依据合同履行相关的义务,是业主聘用的,物业服务企业本身并没有管理职能。

由于没有对住宅业主的的基本义务进行规定和法律上的指引,导致很多人错误的认为“消防工作只是政府部门的职责,与个人无关”。实际上,住宅的安全管理义务属于业主,《物权法》第七条规定业主行使物权时“不得损害公共利益和他人合法权益”,消防安全是公共安全方面的重要内容,整个消防法律体系都是以维护社会公共消防安全为根本目的,因此业主当然有维护公共消防安全的义务。

整个居民物业消防安全管理的责任基础是业主自身的主体责任,包括对区分所有权部分的安全保障责任,也包括通过对业主委员会的权利让渡使其行使对公共部分的管理义务,后者一般是通过委托物业服务企业进行。

《上海市住宅物业消防安全管理办法》明确了业主、物业使用人,业主大会、业主委员会,物业服务企业以及居(村)民委员会等四类主体在住宅物业消防安全管理中的责任。这些都是从法律层面明确责任主体,至少在法律层面赋予相应主体的消防管理的义务,使法律体系形式上完整。

另外,《办法》特别强调建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担住宅物业区域内共用消防设施的保修责任。

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